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朱大鸣：熊市中开发商能够安全过冬吗

朱大鸣：熊市中开发商能够安全过冬吗2012-04-26 再熊的市场策略得当也会有成交,最起码过冬的企业不至于被冻死,真金白银的适当降价确实能够跑量,目前楼市正是印证了这种判断。在连...再熊的市场策略得当也会有成交,最起码过冬的企业不至于被冻死,真金白银的适当降价确实能够跑量,目前楼市正是印证了这种判断。

在连续的调控政策下,压抑了一年多的刚性需求在许多地方目前有抬头之势,只要价格定位合理,还是出现不少旺销的楼盘,开发商合理的低价销售大量吸引了众多买家。不完全统计,大型房企在售项目,盈利状态是3:7格局,即30%的项目是保本或亏本销售,也只能这样获得企业的发展与生存。

事实上,政策也并非铁板一块的压制,也有一些松动,毕竟一刀切的政策会误伤刚性需求者。按着理论来说,想买房同时又能够买得起,才能叫做需求,但是,由于部分地区房价确实过高,使得这部分需求受到了压制,转变成为潜在的需求者,一旦首套房放贷松动,开发商适当降价跑量,既能促进市场成交量的回暖,又能满足刚性需求者的需求,也正是管理层的本意。

中国刚性需求是有历史背景的,当前正在推进的农民市民化制造了这种需求。中国大量农村人口通过升学和打工、做生意的形式转移到了城市,为这些城市房地产市场带来了坚实的基础,在这种背景下,中国楼市虽然短期受到了政策市的压抑,但长期来看是难以真正的遏制的。事实上,由于大部分的开发商难言暴利,降价的空间主要集中在政府拿走的那部分。在整个房价成本中,包括土地出让金,各种各样的税费,融资成本以及各色难言的交易成本占据最大的部分,至少有70%的比例。如果设想房价有大幅度的回调,那么,主要的降价空间在这里,从2008年年末到2009年年初所谓“救市”政策,其实不过是将行政压制的五指山的稍微搬动一下而已。即使如此,房地产市场也出现了大幅度的回暖,甚至发展到最后的狂热。

房地产市场已经不再单纯是经济问题,甚至提高到全局性的高度了,就算是十八大过后,房地产调控政策也很难逆转。这轮调控不像有些人猜测的那样,调控不会超过三年,这轮调控很可能会延续到明年年末。盲目乐观是最不可取的,因为一旦所有的决策都建立在乐观的预期之上,万一这种乐观的预期不能实现,决策者很可能陷入绝境。就算地方政府由于土地市场萧条和房地产税费锐减而有断炊的危险想松动政策,甚至威胁到了金融市场的稳定,仍不能说政府就要放开调控政策,因此,可以很明确的指出,基于这种预期的决策算是冒险主义。幻想再出现2009年式的逆转,显然是不明智的。

虽然我们认为未来一年政策仍然是诡谲多变,但有一点是可以肯定的,即打击投机的政策不会有任何妥协,哪怕是经济增长出现低于7.5%,这种明显的刺激投机的政策松动的可能性仍然不大,著名的温州买房团现在已经变成了卖房团,就是一个非常明显的信号。

不过,我们还是有另外一点可以肯定的,随着开发商促销力度的加大以及政策有针对性的松绑,市场不会一直萧条下去,出现市场回暖的小高潮依然会出现,最大可能在下半年,市场风向可能会发生阶段性转折,但是这种回暖的力度可能不会很大。未来房地产市场将会发生分化,记得笔者在2008年呼吁一些开发商可以考虑进入中小城市,不要总是在一线城市大象吃大象,事实上,从那以后,整个中国楼市的走向基本上就是按着这个方向演化的,善于经营的恒大由于在二线线城市经营的比较成功,有些指标已经超过万科成为中国的新王者。开发商的营销方式也发生了重大变化,中超十六强至少有十三家有房地产公司背景的,所以有人戏称中国足球就是开发商联赛,恒大和富力、万达、建业都是其中典型的代表,恒大足球为其项目营销赚足了利润。在熊市当中,成为逆市向上的好手。

无论哪种方式营销,给消费者真正的实惠,是当前熊市生存的根本策略,在冬天有饭吃有衣穿,而非像寒号鸟那样只有到了缺衣少粮的时候才知道哀嚎。对于作为市场的主体的开发企业来说,等待春天,是需要付出努力的。 来源 中国企业家

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